As Partes Ideais e Copropriedade de Imóveis Blog

Em nosso ordenamento legal não encontramos hipóteses claras para a identificação das partes ou frações ideais de imóveis, desta forma tentaremos fornecer uma visão geral dos problemas e possíveis soluções.

As partes ideais de terrenos urbanos ou glebas rurais tem causado sérios problemas aos seus proprietários por não possuir localização pré-definida dentro do imóvel e os detentores destas frações são coproprietários de um todo, existindo assim condomínio de fato.

Apenas para esclarecer, condomínio de fato trata-se do regime jurídico pelo qual cada condômino ou coproprietário, é detentor de uma fração ou parte ideal sobre um bem, possuindo uma parte do todo, mas sem identificação na matrícula da sua localização.

A compra e venda de partes ideais sempre foi uma prática corriqueira no mercado imobiliário, mas há alguns anos tem se tornado um grande problema, tendo em vista que as Serventias de Registros de Imóveis tem se recusado a registrar estas transferências com a alegação de que, dependendo do caso, se caracteriza parcelamento irregular do solo em conformidade com a Lei nº 6.766/79, através de orientação de Prefeituras Municipais.

Estes problemas aumentam consideravelmente quando os condôminos, diante da impossibilidade do registro das transferências de suas partes, passam a vender estas frações através de Contratos de Compromissos de Compra e Venda, assim ficando cada vez mais complexo de se alcançar uma solução aos casos, restando apenas a via do instituto da Usucapião.

Esta problemática deve-se ao fato de que algumas frações não cumprem o requisito mínimo de metragem de lote exigida pelos Municípios, exigência constante de legislações municipais e influenciada pelo zoneamento urbano.

Assim, estas vedações preservam a não caracterização de loteamento irregular, e ainda impossibilitam a regularização por subdivisão, neste caso quando todos os coproprietários se unem com o objetivo de obterem matrículas individualizadas com localização específica.

Já com relação aos imóveis rurais, temos uma situação similar com relação a limitação na possibilidade de transferência, nestes casos somente serão aceitas no cumprimento dos requisitos da imposição da Fração Mínima de Parcelamento (FMP) instituída pelo INCRA, atualmente estabelecida em 02 (dois) hectares, através da Lei nº 5.868 de 1972, que cria o Sistema Nacional de Cadastro Rural.

Da mesma forma institui o Art. 65 da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra, “O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural”.

Nos casos de condomínios pro-diviso, isto é, quando as frações estão localizadas fisicamente, não localização das áreas pode causar inúmeros problemas aos proprietários, sendo na obtenção de recursos com a garantia do imóvel, averbações de construções, registros de transferências, entre outros.

Para imóveis rurais, a legislação possibilita uma solução através da chamada Estremação, correta a escrita, instituto este que pode ser descrito como a forma de demarcar ou delimitar por meios de estremas ou marcos divisórios, sempre através de Escritura de Declaração, o qual visa a identificar os lotes, ou partes de um imóvel, para que passe a corresponder a sua real composição.

No Estado do Paraná, o pró-diviso é regulamentado pelo Provimento nº 276/2018 da Corregedoria da Justiça.

Outro requisito importante na aplicação da Estremação é a posse pacífica de pelo menos 5 anos, sendo permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores, devidamente comprovada, conforme consta do Art. 3º do Provimento.

Desta forma concluímos que a frequente atualização de profissionais quanto a novos regramentos jurídicos tem possibilitado a soluções práticas a percalços encontrados na seara da regularização imobiliária em nosso país.

 

Giuliano Ferreira da Costa Gobbo é advogado especializado em Direito Imobiliário, Sócio do Escritório Gobbo & Guimarães Advogados Associados, Mestre em Propriedades Imobiliárias e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário do Conselho Federal da OAB.